부동산투자 분석기법

1. 할인현금수지분석법

장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하고, 이것을 서로 비교하여 투자판단을 하는 방법

논리적이고 타당하지만 복잡한 계산과정을 거쳐야 한다.

① 순현가법

할인율은 요구수익률 사용

순현가 = 현금유입의 현가 합 - 현금유출의 현가 합

= (세후 현금수지의 현가 + 세후 지분복귀액의 현가) - 지분투자액의 현가

투자결정 기준 순현가 ≥ 0 투자채택,

순현가 < 0 투자기각

② 수익성 지수법

현금지출의 현가 합과 현금수입의 현가 합 비율

수익성 지수 = 현금유입의 현가 합 / 현금유출의 현가 합

수익성지수가 1보다 크다는 것은 순현가가 ‘0’보다 크다는 의미가 된다.

수익성지수 ≥ 1 투자채택,

수익성지수 < 1 투자기각

③ 내부수익률법

할인율은 내부수익률 사용

내부수익률과 요구수익률을 서로 비교하여 투자결정을 하는 방법. 이때 내부수익률은 예상된 현금수입의 현가와 현금 지출의 현가를 서로 같게 만드는 할인율, 즉 순현가를 ‘0’으로 만드는 할인율이다.

내부수익률 ≥ 요구수익률, 투자채택,

내부수익률 < 요구수익률, 투자기각

2. 어림셈법

어림셈법의 가장 큰 한계는 한 가지 방법에 의해 계산된 비율은 다른 방법에 의해 계산된 비율과 직접 비교하기가 곤란 하다는 것이다. 이는 장래의 현금수지를 할인하지 않는다는 데에서 기인한다.

① 승수법

승수법은 여러 종류의 현금수지를 승수의 형태로 표시한다.

㉠ 조소득승수 = 총투자액 / 조소득

㉡ 순소득승수 = 총투자액 / 순영업소득

㉢ 세전 현금수지승수 = 지분투자액 / 세전 현금수지

㉣ 세후 현금수지승수 = 지분투자액 / 세후 현금수지

② 수익률법

여러 종류의 현금수지를 수익률 형태로 표시한다.

㉠ 종합환원율(종합수익률, 자본환원율) = 순영업소득 / 총투자액,

순소득승수와 역수관계

㉡ 지분배당률(세전 지분투자수익률, 지분환원율) = 세전 현금수지 / 지분투자액,

세전 현금수지승수와 역수관계

㉢ 세후수익률 = 세후 현금수지 / 지분투자액

세후 현금수지승수와 역수관계

3. 비율분석법

㉠ 대부비율(LTV,저당비율) = 융자금액 / 부동산가치

(부채비율 = 부채(타인자본) / 지분(자기자본)

㉡ 부채감당율(DCR) = 순영업소득 / 부채서비스액(원금 상환액 + 이자 지급액)

순영업소득이 부채서비스액의 몇 배가 되는지를 나타내는 비율

㉢ 채무불이행률(손익분기율) = (영업경비 + 부채서비스액) / 유효조소득

차입자가 채무불이행할 가능성을 나타내는 비율. ‘손익분기율’이라고도 함

㉣ 총자산회전율 = 조소득 / 부동산 가치

조소득승수의 역수

부동산가치는 투자된 총자산을 말한다. 조소득으로 가능조소득 또는 유효조소득이 사용된다.

㉤ 영업경비비율 = 영업경비 / 조소득(가능총소득, 가능조소득)

비율분석법의 한계

㉠ 비율을 구성하고 있는 요소들에 대한 추계의 잘못으로 비율 자체가 왜곡될 수 있다. 예를 들어 대부비율의 계산에 있 어서 부동산의 가치가 과대 평가되어 있으면, 대부비율은 낮게 왜곡될 수 있다.

㉡ 동일한 투자대안이라 하더라도 사용하는 지표에 따라 투자결정이 다르게 나타날 수 있다. 어떤 지표에 따르면 투자대 안은 유리할 것으로 판단되나, 다른 지표에 따르면 불리할 것으로 판단될 수 있다.

4. 회수기간법

회수기간법이란 투자안이 초기의 투자액을 얼마나 빨리 회수하는가를 측정하는 방법으로, 각 투자안의 회수기간은 현금흐 름을 대상으로 측정한다.

투자대안의 회수기간 ≤ 목표회수기간 → 채택

투자대안의 회수기간 > 목표회수기간 → 기각

장점 : 회수기간의 계산이 간편하고 비용이 들지 않으며, 짧은 회수기간을 가진 투자안을 선택함으로써 미래의 불확실성을 어느 정도 줄일 수 있다.

단점 : 미래의 현금수지에 대해 동일한 가중치를 두고 있으므로 화폐의 시간가치를 무시하고 있다.

5, 회계적 이익률법(평균이익률법)

① 1년 단위로 평균투자액 대비 회계적 이익이 얼마가 생겼는가를 판단하는 것으로, 주로 과거 성과를 판단하는 방법으로 이용된다.

② 회곕적 이익률 = 세후 연평균순수익 / 연평균투자액

회계적 이익률 ≥ 목표 평균이익률 → 투자채택

회계적 이익률 < 목표 평균이익률 → 투자기각

장점 : 계산이 간편하고 이해가 쉽고, 예산편성 시에 작성되는 회계자료를 바로 이용할 수 있어 편리하다.

단점 : 현금수지가 아닌 회계적 이익을 사용하므로 화폐의 시간적 가치를 무시하고 있다.